«Мы отчитываемся перед собственниками за каждый гвоздь»

У жителей квартир в многоэтажках, которые обслуживает управляющая компания «Феникс», за счет мероприятий по энергосбережению оплата за общедомовые нужды в 2-3 раза ниже, чем в квартирах домов соседней компании. Уже не первый год сфера ЖКХ является одной из самых проблемных в стране. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Ежедневно мы слышим про «недобросовестных коммунальщиков», которыми, как правило, именуют исключительно работников управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Между тем заслужить доверие жильцов управленцам довольно просто. Для этого надо быть более открытыми, информировать собственников обо всех изменениях в законодательстве, оперативно реагировать на жалобы жильцов, выстраивать с ними обратную связь. Именно такой опыт работы с собственниками имеет руководитель УК и ТСЖ «Феникс» Александр Плющ, который рассказал о проблемах управления жилыми домами. — Александр Николаевич, одна из основных проблем многоквартирных домов — утверждение тарифа на содержание многоэтажек. Люди, как правило, неохотно посещают общие собрания, сетуют на высокие запросы коммунальщиков. Как вы работаете с собственниками, предоставляете ли расчеты и доказываете ли обоснованность тарифа, убеждаете ли в необходимости принятия тех или иных размеров оплаты? — На обслуживании управляющей компании «Феникс» находится 11 многоквартирных домов. Первые дома появились три года назад, когда была нестабильная обстановка с соседней управляющей компанией. К нам приходили старшие домов и просили взять свои многоэтажки на обслуживание. Я им предложил установить тариф на содержание в размере 15 руб. за 1 кв. метр и готов был подтвердить эту сумму расчетами. В результате на собранные средства на одном из домов мы успели отремонтировать крышу, панельные швы, привели в порядок подвал и произвели обрезку деревьев. Сегодня инфляция «съедает средства», поэтому производится меньший объем работ. Но поскольку основные дорогостоящие мероприятия на этом доме мы уже выполнили за прошедшие три года, а на производство мелких работ много денег не требуется, в увеличении тарифа пока нет необходимости. Но она может возникнуть в связи с какими-то новыми услугами для собственников. Этот вопрос мы открыто, с расчетами, обсуждаем с жильцами и только тогда идем на этот шаг. Размер оплаты на следующий год обязательно утверждается на общем собрании с участием всех до единого собственников многоквартирного дома, только после этого в квитанции происходят изменения в сторону увеличения платы. Кстати, собственники жилых помещений получают отчеты о текущих расходах по многоквартирному дому, из которых понятно, сколько средств от них поступило, какая сумма потрачена на расчеты с ресурсоснабжающими организациями за поставки тепла, воды и электроэнергии, а также на текущие работы по содержанию дома. Более того, каждый собственник может ознакомиться с расходами на проведение того или иного мероприятия в доме. Мы предоставляем им не только расчеты о затратах на материалы и оплату работы подрядной организации, но и фотографии с места ремонта или замены элементов общего имущества. И если, к примеру, на доме производится замена дверей, то собственнику понятно, какие материалы закуплены для этой цели, в каком количестве и на какую сумму. А приемка работы подрядчика производится с участием представителя собственников в лице председателя совета МКД. Иными словами — мы делаем все возможное для того, чтобы у собственников не возникало вопросов по поводу того, куда идут их средства. — Какая работа по энергосбережению проводится в многоквартирных домах, которыми вы управляете? — Для того чтобы в квартирах было теплее, мы произвели замену старой изоляции на трубопроводах на новую. Кроме того, мы рекомендуем жильцам заменить деревянные окна в подъездах на пластиковые, эта работа уже выполнена на домах по ул.Кирпичной, 75 и 5 Переулку, 3. На входе в подъезды и в подъездах домов мы устанавливаем датчики движения, которые позволяют существенно экономить электроэнергию. Кроме того, в некоторых домах установили еще и фотореле. Теперь свет в подъездах включается в темное время суток, а отключается — в светлое. Помимо этого, для освещения мы покупаем светильники с кристаллами. Запас прочности у них составляет 33—35 тыс. часов. Если учесть, что они будут гореть только ночью, их хватит надолго. На доме №1 по 5 Переулку установили лампочки стоимостью 90 рублей каждая. Потреблять они будут не 60 Ватт, а всего 4. В результате увеличится их время работы до 30 тысяч часов, при этом экономится до 90 процентов электроэнергии. Помимо этого, в старых домах мы ликвидируем тепловые пункты, которые тормозят прохождение тепловой энергии. Вместо них прокладываем трубы, хорошо их изолируя. Наконец, в подвалах старые краны меняем на шаровые, что дает возможность увеличить проход воды — она напрямую течет по системе. И конечно, обязательное условие для всех многоэтажек — иметь общедомовые приборы учета потребления ресурсов. — Вы провели большой объем работ по энергосбережению, но важен конечный результат. Итак, стали ли после этого жильцы платить меньше за общедомовые нужды (ОДН)? — Сегодня в доме с лифтом, который мы обслуживаем, за общедомовые нужды жильцы платят в пределах 60—70 рублей в месяц, в 5-этажках еще меньше — 44 рубля. Тогда как плата за ОДН в 5-этажном доме, который обслуживает другая управляющая компания, составляет более 100 рублей, а в некоторых суммы по ОДН доходят и до 200 рублей. В связи с этим мы рекомендуем председателям советов домов самостоятельно пройти по этажам и снять показания с приборов учета электроэнергии, поскольку от синхронности и полноты собранных данных зависят размеры ОДН, которые получает в квитанции каждый жилец. Благо они находятся в открытом доступе — рядом с входом в квартиры. Кроме того, эти данные необходимо снимать 25 числа каждого месяца, и если жильцы это делают раньше, то разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой индивидуальных будет больше, причем ее «разбросают» между всеми собственниками. — Сегодня долг управляющих компаний Майкопа только перед поставщиком тепла и горячей воды достигает 111 миллионов рублей. «Феникс» в число злостных должников не входит, каким образом это удается? — Сегодня за тепло и горячую воду жители 11 многоквартирных домов нам задолжали около 400 тысяч рублей. Это довольно приличная сумма, и мы, конечно, этим обеспокоены. Но последние два месяца мы плотно работаем с должниками — задолженность погашается. В частности, проводим претензионно-предупредительную работу, которая приносит эффект. Ну, а на того, кто никак не реагирует на предупреждения, подаем иски в суд. Кстати, лучше всего на людей действуют конкретные примеры последствий от недисциплинированности в платежах. Несколько лет назад, еще в ТСЖ, два собственника задолжали за капитальный ремонт по линии Фонда содействия реформированию ЖКХ примерно по 4 тысячи рублей и упорно не хотели погашать этот долг. Пришлось подавать на них в суд. В результате с учетом долга, пени, госпошлины и судебных издержек одна заплатила около 14 тысяч, а вторая — около 16 тысяч рублей. — Какую работу по подготовке к осенне-зимнему периоду вы проводите? — Сегодня мы заканчиваем промывку системы отопления — эту работу осталось выполнить на двух домах. Она дорогостоящая — за промывку мы должны заплатить специализированной организации более 200 тысяч рублей, но без этого в зимний период не наладить полноценного обогрева квартир. Кроме того, через центр стандартизации и метрологии мы проводим проверку манометров и термометров, общедомовых приборов учета. Кроме того, осуществляем подготовку оборудования для его дальнейшего подключения к компьютеру, что позволит отслеживать подачу тепла в домах, а также температурные режимы. — Помимо руководства управляющей компанией, вы еще возглавляете ТСЖ с одноименным названием. Какие новшества вы внедрили в этой работе? — В состав ТСЖ входит один дом по ул.Шоссейной, 20. В прошлом году мы провели общее собрание жильцов и решили собирать взносы на капитальный ремонт на специальном счете. Более того, строку по оплате за капремонт мы внесли в общую квитанцию оплаты коммунальных услуг. Теперь за все эти услуги люди платят в одном месте, причем в отличие от банков мы не взимаем за это комиссионный сбор. Кроме того, мы по требованию выдаем необходимые справки и выписки из домовой книги бесплатно. Владимир Киселев.